為進一步加強保障房的應用、檢修、保養管理方法，標準保障房的物業管理主題活動，依據相關法律法規要求，融合山西省具體而制訂《山西省保障性住房運營管理辦法》。

陜西省保障房經營管理方法全篇與講解

【發文字號】：晉政辦發〔2012〕70號
【實行時間】：20130120
【信息內容來源于】：山西省人民政府

文件目錄

• 第一章 總 則
• 第二章 租 金
• 第三章 住房重點維修資金
• 第四章 物業管理附加費以及他花費
• 第五章 物業管理與服務設施管理方法
• 第六章 附 則
• 政策措施
• 常見問題

第一章 總 則

第一條 為進一步加強保障房的應用、檢修、保養管理方法，標準保障房的物業管理主題活動，依據相關法律法規要求，融合山西省具體，制訂本方法。

第二條 省內行政區內廉租住宅、公共性租用住宅和經濟發展可用住宅經營管理適用本方法。

第三條 本方法所稱保障房經營管理，就是指核算廉租住宅、公共性租用住宅和經濟發展可用住宅住房重點維修資金，并對其執行物業管理和監管等主題活動。

第四條 市、縣（市、區）市人民政府應科學研究廉租住宅和經濟發展可用保障性住房目標并軌，租賃并舉，確保目標愿購則購、愿租則租，逐漸探尋廉租住宅、經濟發展可用住宅、公共性租用保障性住房目標并軌，三類住宅統一基本建設，三類確保目標綜合配租、配股的管理機制。

第五條 市、縣（市、區）市人民政府承擔主管機關的保障房經營管理工作中。市、縣（市、區）市人民政府住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構承擔組織實施主管機關的保障房經營管理工作中。市、縣（市、區）市人民政府相關部門，理應按照本方法的要求和區級市人民政府要求的職責權限，相互配合，一同搞好保障房經營管理工作中。
住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構承擔聘用前期物業服務項目企業，監管、具體指導住房重點維修資金的交存、應用和管理方法。
行政機關承擔監管廉租住宅和公共性租用住房租金核算及應用狀況，服務設施機器設備營業收入交存及應用狀況，住房重點檢修資金歸集及應用狀況。
審計機關承擔審計監督廉租住宅和公共性租用住房租金交存及應用狀況，服務設施機器設備營業收入交存及應用狀況，住房重點檢修資金歸集及應用狀況。
價錢主管機構承擔核準并發布保障房物業管理附加費規范、廉租住宅與公共性租用住房租金規范、經濟發展可用住宅市場價格。

第六條 省人民政府住房城鄉基本建設主管機構理應會與省財政局、財務審計、價錢等相關部門，提升對保障房經營管理工作中的監管具體指導。

第二章 租 金

第七條 廉租住宅、公共性租用住房租金規范由價錢主管機構依照我國及省相關要求明確和調節。
房租規范的明確和調節狀況，理應根據政府部門政府報告、政府部門門戶網、政務公開公開欄等方式向社會發展發布。

第八條 廉租住宅和公共性租用住房租金，由市、縣（市、區）住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構或是授權委托公有住房管理方法企業、物業管理企業扣除，存進行政機關開設的廉租住宅和公共性租用住房租金交存專用存款賬戶。

第九條 廉租住宅和公共性租用住房租金，推行收支兩條線管理方法，由行政機關監管，關鍵用以下列幾層面：
（一）廉租住宅與公共性租用住宅物業管理補助；
（二）商住樓或是別的新項目配套的廉租住宅、公共性租用住宅與別的住宅中間公共性位置、同用設備設備維護、升級、更新改造理應由廉租住宅、公共性租用住宅小區業主擔負的花費；
（三）集中化基本建設的廉租住宅、公共性租用住宅與普通住宅中間公共性位置、同用設備設備維護、升級、更新改造理應由廉租住宅、公共性租用住宅小區業主擔負的花費。

第十條 承租方無書面通知，不準時繳納廉租住宅、公共性租用住房租金的，由房租扣除企業催交，并在隸屬物業管理地區公示欄內公示。拒不繳納的，報市、縣（市、區）住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構按相關要求強制取回住宅。

第三章 住房重點維修資金

第十一條 經濟發展可用住宅選購人理應依照選購總面積交存住房重點維修資金，每平米總建筑面積交存第一期住房重點維修資金的金額應是本地住宅建筑設備安裝工程每平米工程造價的3%～5%。
各市區、縣人民政府理應依照略低產品住宅交存占比的標準，明確實際的交存規范。

第十二條 經濟發展可用住宅住房重點維修資金，在住戶交流會創立前，由市、縣（市、區）住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構托管，授權委托所在城市金融機構設立專用存款賬戶，以新項目為企業設賬，按房子進戶門號設單獨立戶賬。
業主委員會創立后，業主委員會理應授權委托所在城市金融機構設立住房重點維修資金專用存款賬戶，按房子進戶門號設單獨立戶賬。業委會理應以書面形式告知市、縣（市、區）住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構。
市、縣（市、區）住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構理應在接到通告后30日內，通告專用存款賬戶管理方法金融機構將該新項目小區業主交存的住房重點維修資金賬面凈值調撥至業主委員會設立的帳戶，并將相關賬務轉交業委會。
市、縣（市、區）住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構理應提升業主委員會設立經濟發展可用住宅住房重點檢修資金賬戶的監管。

第十三條 經濟發展可用住宅新項目住房重點維修資金調撥業主委員會管理方法前需應用的，依照下列程序流程申請辦理：
（一）物業管理企業依據檢修和升級、更新改造新項目明確提出應用提議；
（二）住房重點維修資金稅前列支范疇內特有一部分占房屋建筑占地面積三分之二之上的小區業主且占總人數三分之二之上的小區業主探討根據應用提議；
（三）物業管理企業或是有關小區業主組織實施應用計劃方案；
（四）物業管理企業或是有關業主持人相關原材料，向市、縣（市、區）住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構申請辦理稅前列支；
（五）市、縣（市、區）住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構審批愿意后，向專用存款賬戶管理方法金融機構傳出調撥應用通告；
（六）專用存款賬戶管理方法金融機構將所需住房重點維修資金調撥至檢修企業。

第十四條 經濟發展可用住宅新項目住房重點維修資金調撥業主委員會管理方法后需應用的，依照下列程序流程申請辦理：
（一）物業管理企業明確提出應用計劃方案；
（二）業主委員會依規根據應用計劃方案；
（三）物業管理企業組織實施應用計劃方案；
（四）物業管理企業持相關原材料，向業委會申請辦理稅前列支；
（五）業委會根據應用計劃方案審批愿意，并報市、縣（市、區）住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構辦理備案；
（六）業委會向專用存款賬戶管理方法金融機構傳出調撥住房重點維修資金的通告；
（七）專用存款賬戶管理方法金融機構將所需住房重點維修資金調撥至檢修企業。

第十五條 廉租住宅、公共性租用住宅產權年限人，理應依照住宅總建筑面積交存住房重點維修資金。
集中化基本建設的廉租住宅、公共性租用住宅新項目，每平米總建筑面積交存第一期住房重點維修資金的金額應是本地住宅建筑設備安裝工程每平米工程造價的3%～5%。
商住樓或是別的新項目配套的廉租住宅、公共性租用住宅，每平米總建筑面積交存第一期住房重點維修資金的規范，按配套新項目別的住宅的交存規范交存。
廉租住宅、公共性租用住宅住房重點維修資金續交規范與方法，由市、縣人民政府制訂。

第十六條 集中化基本建設的廉租住宅、公共性租用住宅住房重點維修資金，由市、縣（市、區）行政機關創建專用存款賬戶儲存，依照產權年限企業設賬，按新項目和幢設票房分成。
商住樓以及他新項目配套的廉租住宅、公共性租用住宅住房重點維修資金，與配套新項目的住房重點維修資金統一管理方法。

第十七條 集中化基本建設的廉租住宅、公共性租用住宅新項目檢修、升級、更新改造，需應用住房重點維修資金的，依照下列程序流程申請辦理：
（一）物業管理企業依據檢修和升級、更新改造新項目明確提出應用提議和計劃方案；
（二）物業管理企業將應用提議和計劃方案報市、縣（市、區）住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構，經審批愿意后，請示平級行政機關準許；
（三）物業管理企業依照準許計劃方案組織實施；
（四）物業管理企業持相關原材料，向市、縣（市、區）行政機關申請辦理稅前列支；
（五）市、縣（市、區）行政機關審批愿意后，從本新項目住房重點維修資金專用存款賬戶調撥至檢修企業。
商住樓以及他新項目配套的廉租住宅、公共性租用住宅檢修、升級、更新改造，需應用住房重點維修資金的，按配套新項目住房重點維修資金應用的有關程序流程申請辦理。

第四章 物業管理附加費以及他花費

第十八條 經濟發展可用住宅、廉租住宅、公共性租用住宅物業管理附加費規范，由小區業主（業委會）與物業管理企業依據市、縣價錢主管機構會與平級住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構制訂的級別基價和波動力度，在物業管理合同書中承諾。
物業管理企業理應依照當地政府價錢主管機構的要求推行實價，在物業管理地區內的明顯部位，將服務項目內容、服務標準及其收費標準新項目、收費標準等相關狀況開展公示公告。

第十九條 保障房應用人理應依照物業管理合同書（前期物業服務協議）、租賃合同的承諾準時全額繳納物業管理附加費。物業管理附加費由物業管理企業扣除。

第二十條 定居人無書面通知，不準時繳納物業管理附加費的，由物業管理企業催交，并在隸屬物業管理地區公示欄內公示。
拒不繳納物業管理附加費的廉租住宅、公共性租用住宅承租方，由物業管理企業報市、縣（市、區）住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構按違背租賃協議承諾個人行為等相關要求解決。
拒不繳納物業管理附加費的經濟發展可用住宅定居人，物業管理企業能夠 向人民檢察院提起訴訟。

第二十一條 定居人歸屬于貧困家庭家中、患有殘廢的，可以向市、縣（市、區）住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構提交申請，經審批滿足條件的，可在所住宅小區分配服務項目事宜抵沖一部分或所有物業管理附加費。

第二十二條 垃圾清運費、水電費、水電費、天然氣服務費、通信費、光纖上網費、有線數字電視收視率維護費用等理應由本人擔負的花費，由相關部門（企業）向保障房定居人立即收交。

第二十三條 承租方按照規定撤出或同意撤出保障房的，撤出時理應付清房租、物業管理附加費、垃圾清運費、水電費、水電費、天然氣服務費、通信費、光纖上網費、有線數字電視收視率維護費用等理應由本人擔負的花費。

第五章 物業管理與服務設施管理方法

第二十四條 市、縣（市、區）住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構理應制訂保障房住戶（居民）臨時性管理方法通信規約，依規承諾以下事宜：
（一）物業管理的應用、維護保養和管理方法；
（二）小區業主的整體利益；
（三）小區業主理應執行的責任；
（四）違背臨時性管理方法通信規約理應擔負的義務。

第二十五條 保障房完工交貨居民應用前，擔任物業管理企業理應與施工單位進行物業管理公共位置和同用設施的承接查驗工作中。

第二十六條 保障房住戶、業主委員會聘用物業管理企業以前，理應由市、縣（市、區）住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構機構采用公開招標的方法聘用物業管理企業，并簽署前期物業服務協議。
業委會與物業管理企業簽署物業管理合同書后，前期物業服務項目終止合同。

第二十七條 承攬保障房新項目物業管理的企業按合同書承諾執行維護保養小區環境環境衛生、安保、車輛安全管理和同用位置、同用設施的檢修、保養、管理方法等崗位職責。

第二十八條 物業管理企業理應提高責任意識，標準服務項目個人行為，提升 服務水平。在小區域內公布服務、服務標準、服務項目收費標準、臨時性管理方法通信規約等內容，按時搜集居民的意見與建議，立即勸阻交通違章構建、更改房屋用途或是私自改造房子等個人行為。發覺保障房轉租房、借于、出讓、租賃、替換、運營等情況，理應立即匯報市、縣（市、區）住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構。

第二十九條 廉租住宅和公共性租用住宅新項目配套的營業性用地、配套設施公共基礎設施機器設備及場地的廣告宣傳、租用等運營事宜，理應由市、縣（市、區）住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構或是授權委托物業管理企業運營管理。
經濟發展可用住宅新項目配套的營業性用地由產權年限企業承擔運營管理，配套設施公共基礎設施機器設備及場地的廣告宣傳、租用等運營事宜由物業管理企業委托運營管理。

第三十條 廉租住宅、公共性租用住宅配套營業性用地及配套設施公共基礎設施機器設備的營業收入和經濟發展可用住宅配套公共基礎設施機器設備公有制產權年限一部分的營業收入，理應存進行政機關開設的保障房營業收入專用存款賬戶，由行政機關統籌規劃應用。
經濟發展可用住宅配套公共基礎設施機器設備小區業主共有產權一部分的營業收入，理應用以填補本新項目住房重點維修資金，依照占比存進各小區業主的單獨立戶帳戶。

第三十一條 審計部門理應按時對廉租住宅和公共性租用住房租金交存及應用、服務設施經營性收入交存及應用、重點檢修資金歸集及應用等狀況開展財務審計。

第三十二條 市、縣（市、區）住房城鄉基本建設（房地產業）主管機構理應提升對保障房經營管理的監管，開設保障房應用、管理方法、服務項目舉報電話，通暢居民體現需求的方式。

第六章 附 則

第三十三條 市、縣（市）市人民政府理應在本方法下發3個月內制訂實施辦法，并補報一級市人民政府辦理備案。

第三十四條 本方法自下發之日30日后起實施。

政策措施

一、保障房管理條例的制訂基本

本方法所稱確保特性的住房，就是指管束開工規范出價錢格和房租水準，朝向切合標準標準的城鎮中等水平偏下和中低收入住房艱難家中、新工作沒房員工與在城鎮穩定工作的外界流動人口、農村入城工作工作人員、住房艱難的失地農民和乏力選購安裝房的棚戶區拆遷住戶、切合確保標準的別的家中租用或售賣的確保特性的住房。原廉租住房、城鎮公共性租用住房執行并軌解決，并軌后通稱為確保特性的住房。確保特性的住房解決執行一同整體規劃、一同開工、并軌解決、租賃側重、梯度方向確保的規則，執行歸類確保。由縣人民政府綜合協和協解決，縣直有關一部分和開發區及鄉(鎮、街道)按標準承擔相對應義務。

二、保障房管理條例的有關要求

確保特性的住房的房租規范參考同地區、同種類房屋市場銷售房租，由市住房確保一部分會與物價水平一部分擬訂規范后報人民政府贊成執行。切合確保標準的最少收益或中重度傷殘人家中等尤其艱難團隊按照我國和省相關標準免減房租。確保特性的住房由市住房確保一部分或市人民政府信賴企業出任解決，確保特性的住房租借人與承租方應簽署《市保障性質的住宅租借合同》。選購確保特性的住房的家中簽署《市保障性質的住宅出售合同》，一次性交清購房款以及他花費。確保特性的住房的出價錢格不可小于新項目梳理開工成本價;切合確保標準的最少收益或中重度傷殘人家中等尤其艱難團隊選購確保特性的住房的價錢不可小于新項目梳理成本80%。

租用(售)的確保特性的住房合同書應該注明房租規范或出價錢格、支付方法、核查時刻、出讓及發售市場銷售約束、撤出強制標準及其按月全額繳納房屋房租、水電氣、機器設備維護、物業管理服務費等碰觸兩側權利和義務的內容，租用合同書規則上一年一簽，最多合同期限不超過5年。切合確保標準的最少收益或中重度傷殘人家中等尤其艱難團隊，對投入物業管理處置費確實有艱難的，可由確保家中要求，物業管理服務企業、小區、民政部門、住房確保一部分、會計一部分核查，可免減其一部分或全部物業管理解決花費，免減的花費可由住宅小區經營性用地盈利、社會救助等方式填補給物業管理解決企業。

常見問題

一、保障房在經營管理全過程中存有什么難題？
【答】保障性住房自有資金三保障性住房的住宅成本費有非常大一部分是操縱在各種各樣稅金上的，要想減少基本建設成本費就需要認真落實稅金政策優惠，減少確保安住基本建設成本費，要嚴苛依照相關法律法規要求，貫徹落實保障性住房保障性住房股票基金免交現行政策，一律免交土地交易收益，貫徹落實增值稅、房地產稅、房產契稅等稅收減免政策優惠。保障性住房自有資金是保障房建設的基本，僅有持續擴寬保障性住房自有資金，才可以促進保障性住房的迅速發展趨勢。 此外，確立保障性住房自有資金后，保障性住房營運資金管理方法也不可忽視，要保證資產專款專用，防止資產停留、占用和侵吞等產生。

二、保障房長期性閑置并沒有違背哪些要求？
【答】保障房自身便是政府部門出示的福利性住宅，是政府部門為中低收入者住宅艱難家中所出示的限制規范、限定價格或房租的住宅，一般由廉租住宅、經濟發展可用住宅、稅收優惠政策租用住宅、定向安置房等組成。這類種類的住宅不同于徹底由銷售市場產生價錢的商住樓。保障房申請辦理家中，需統一填好《保障性住房申請家庭情況核定表》，并提交有關證明文件。合乎廉租保障性住房標準的，在提交申請時，應另外出示合乎廉租家庭條件的有關證明文件，由社區服務中心(城鎮市人民政府)保障性住房管理方法單位在《保障性住房申請家庭情況核定表》中做相對應標明和表明。因而，保障房是務必合乎有關申請資格的，而且一旦不符合搬入標準了，是能夠 依規規定撤出的。保障房并不會強制開展分派，只是有要求的人積極申請辦理，一種極端化狀況，沒有人申請辦理或是沒有合乎搬入標準的，當然住宅就閑置了。